http://vitorrecioni.seesaa.net/ 副業の都心賃貸大家さん vitto都心不動産投資の楽しさいっぱいのブログです． ja http://vitorrecioni.seesaa.net/article/122899613.html 横浜のボロアパートのフルリフォーム．本日，昼過ぎから現場打合せを行ないます．相談の上，出来上がった見積もり．現地で業者さんと最終打合せ．業者さんと私．お互いに「こんなはずじゃなかった．．．」とならないように．また，納期はキチンと切り，納期に収まらない場合の罰則も決めておきます．その後，業者さんも立ち会いで駐車場契約予定．２ヶ月で７万円．以上で，リフォーム実施の準備が整う予定です．今日，打合せでもめなければ，今週から開始．始まれば，適当に写真付き実況します．vitto 日記 vitto 2009-07-06T07:57:09+09:00 横浜のボロアパートのフルリフォーム．


本日，昼過ぎから現場打合せを行ないます．


相談の上，出来上がった見積もり．


現地で業者さんと最終打合せ．


業者さんと私．お互いに


「こんなはずじゃなかった．．．」


とならないように．


また，納期はキチンと切り，納期に収まらな
い場合の罰則も決めておきます．


その後，業者さんも立ち会いで駐車場契約予
定．


２ヶ月で７万円．


以上で，リフォーム実施の準備が整う予定で
す．


今日，打合せでもめなければ，今週から開始．


始まれば，適当に写真付き実況します．


vitto ]]> http://vitorrecioni.seesaa.net/article/122767215.html 借地で不動産投資.よくよく，借地事情を把握していないと，怪我をすることがあります．今日は，そんなお話です．===あるとき，借地権つきのソシアルビルが売りに出されました．借地の上のビルの所有者は，前所有者の破産に伴う競売でそのビルを手に入れたそうです．競売は，地元の人間関係までは見えませんから，きっと安く買えてホクホクしていたのでしょう．ところが，地主さん (底地権者) はできればその土地を返して欲しかった．この件で前所有者とは長いこと確執があったようです．このため，競売になる... 日記 vitto 2009-07-04T10:10:50+09:00 借地で不動産投資.


よくよく，借地事情を把握していないと，怪
我をすることがあります．


今日は，そんなお話です．


===


あるとき，借地権つきのソシアルビルが売り
に出されました．


借地の上のビルの所有者は，前所有者の破産
に伴う競売でそのビルを手に入れたそうです．


競売は，地元の人間関係までは見えませんか
ら，きっと安く買えてホクホクしていたので
しょう．


ところが，地主さん (底地権者) はできれば
その土地を返して欲しかった．


この件で前所有者とは長いこと確執があった
ようです．


このため，競売になると知るや，地主さんも
札を入れました．


しかし，落したのは，地元になんの縁もない
遠隔地の法人でした．


わずかな金額差だったようです．


地主さんのストレスは非常に大きいのですが，
旧法のためイカンともし難かった．


地主さんは，弁護士会の大御所と地元で長い
付き合いがあり，この件で裏からお力を仰い
だようです．


やがて借地権者 (現ビル所有者) も，地主か
らの種々のクレームに対応しきれず，合法的
に処理するにも，大御所の先生が無理を立て
て阻み続けた結果，力つきてしまいました．


所有者は，借地権付きビルとして売りに出し
たのです．


やがて，購入希望者が現れました．


借地物件の契約には，地主さんの承諾が必要．


しかし，承諾を下ろさない．


逃げ出したい一心の所有者は，値下げを繰り
返します．


購入希望者は次第に増えて来ます．


これらをことごとく大御所の先生が阻止しま
した．


利回りは，ついに 200 % を超えました．


===

地主が承諾を下ろさなくても，裁判所の執行
命令がとれますから，買うことはできます．


しかし


地主さん，地主さんを後援する地元の大御所
弁護士の先生．


遠隔地の地元となんの繋がりもない一介の大
家さんが，これらの方々と太刀打ちしても，
現実的に勝ち目はないでしょう．


残念なことに，弁護士の先生の中にはこうい
う方々もいらっしゃるのです．


後難を恐れ，買い手は現れませんでした．


こうして，現所有者は，テナントが自然退居
するまで持たされて，アスベストだらけの古
い鉄骨を高額の解体費を支払って解体し，更
地にして返却せざるを得ませんでした．

===

運良く上手に運営している間は，良いのです
が，底地権者，借地権者の状況などいつどう
変わるか判りません．


たとえ，地主さんとよい関係が続いていても，
相続があれば相続人と，借地人の関係は新た
に築き上げないといけません．


あれやこれや．．．


借地は火種のもと．


底地は買い取った方がよろしいようで．．．．


vitto
]]> http://vitorrecioni.seesaa.net/article/122718843.html 不動産売買や仲介は，狩猟に似て，成果が安定しません．売り物件が渋い今，なかなか業績が上がらないで大変だと思います．その中でも，毎日嬉しそうに暮らしている一群の人達がいます．この方々は，コミニュケーション力が高く，明るい．その結果，非常に幅広い人脈がある．顧客との約束は律儀に守る．頭はそこそこよい．などの属性を持っています．仕事が大好きです．基本的なことで，取り立てて新しいことではありませんが，まかせて安心というのは，一種のブランドでしょう．売り主，買い主ともに集まり，一種の物... 日記 vitto 2009-07-03T13:47:09+09:00 不動産売買や仲介は，狩猟に似て，成果が安
定しません．


売り物件が渋い今，なかなか業績が上がらな
いで大変だと思います．


その中でも，毎日嬉しそうに暮らしている一
群の人達がいます．


この方々は，


コミニュケーション力が高く，明るい．

その結果，非常に幅広い人脈がある．

顧客との約束は律儀に守る．

頭はそこそこよい．


などの属性を持っています．


仕事が大好きです．


基本的なことで，取り立てて新しいことでは
ありませんが，


まかせて安心


というのは，一種のブランドでしょう．


売り主，買い主ともに集まり，一種の物流中
心のような状態になります．


リピータも多い．

管財人
金融機関
宗教法人
地場の業者さん

そして買い手．


天才がもしいるとすれば，生まれ持ったもの
よりも，


努力する才能がある．


という意味なのではないでしょうか．


もともと不動産業は，腕一本の商売ですから，
会社の中にいても個人事業主みたいな部分が
あります．


私は，これは．．．と思う方を見つけたら，
大事にします．


長くおつき合いしたいのでね．


vitto

]]> http://match.seesaa.jp/ot_listing.pl?aid=445091&sid=vitorrecioni&tid=seesaa_hotspot&k=%E5%89%A3%E5%B2%B3&hid=35 映画 | 点 | 記 | 山 | 測量 | 三角 | 見 | 登山 | 行った | 撮影 ]]> 2009-07-03T13:47:09+09:00 ads by Seesaa http://vitorrecioni.seesaa.net/article/122582633.html 不動産の投資技法は，様々あれども，私には性分として非常に抵抗のある方法があります．それは，巨額の融資を引いて，物件を買い続ける方法です．威勢がいいので，無責任に見ている分には面白いです．どうせ自分には関係がないから，面白い方がいい．．．というのが，正しい観客のあり方だとすれば，私の書くことは，場を白けさせる要らざる戯れ言なのかもしれません．===不動産投資で最も大事なのは，資産バランスです．原則として，単一の資産を元手に負債を増大させると，変動に耐久力がなくなります．資産構造... 日記 vitto 2009-07-01T11:39:02+09:00 不動産の投資技法は，様々あれども，


私には性分として非常に抵抗のある方法があ
ります．


それは，巨額の融資を引いて，物件を買い続
ける方法です．


威勢がいいので，無責任に見ている分には面
白いです．


どうせ自分には関係がないから，面白い方が
いい．．．


というのが，正しい観客のあり方だとすれば，


私の書くことは，場を白けさせる要らざる戯
れ言なのかもしれません．


===


不動産投資で最も大事なのは，資産バランス
です．


原則として，単一の資産を元手に負債を増大
させると，変動に耐久力がなくなります．


資産構造が脆弱になる．


というのは分かりやすい結論だと思います．


耐久力を維持するにはバランスを取りながら
資産を増強させていくしかないのです．


また，取引に当たっては，不動産は，一品モ
ノである特性上，場面場面，また時勢に合わ
せて異なる処置を取るのが普通です．


これを汎用的に説明するのは難しい．ともす
れば矛盾します．


しかし，体系だった説明ががないと，読んだ
人，聞いた人は混乱して理解が進みません．


不動産投資には主要な力点に基づいた合理的
な技法があると思い，私は東京築古組という
組織を主催しました．


しかし．．．．．難しいです．


このフラストレーションを共有して下さる人
はいないかもしれませんが，


取りあえず，多少なりとも晴れ晴れとした気
分になりたい．


そういうわけで，vitto 式の技法をまとめて
みようと思います．


vitto
]]> http://vitorrecioni.seesaa.net/article/122526489.html 横浜のボロアパートは，修繕に見える業者さん用に駐車場を確保することにしました．２５０００円／月．．．．．！最近では，東京都心でも立駐なら，３００００円の時代．それに比べると，かなり割高に感じます．家賃相場もそこそこだし，その割りには土地は安いし．いいところだなぁ～．横浜．賃貸する人には．．．ですね．ただ，山坂が多いし，山の上の方は，厳しいようです．業者さんと近隣へのご挨拶．駐車場の契約．今いる店子さんの部屋の内装の検査．これから２ヶ月．忙しい夏の準備が始まりました．vitto 日記 vitto 2009-06-30T13:55:52+09:00 横浜のボロアパートは，修繕に見える業者さ
ん用に駐車場を確保することにしました．


２５０００円／月．．．．．！


最近では，東京都心でも立駐なら，


３００００円の時代．


それに比べると，かなり割高に感じます．


家賃相場もそこそこだし，その割りには土地
は安いし．


いいところだなぁ～．横浜．


賃貸する人には．．．ですね．


ただ，山坂が多いし，山の上の方は，厳しい
ようです．


業者さんと近隣へのご挨拶．駐車場の契約．


今いる店子さんの部屋の内装の検査．


これから２ヶ月．


忙しい夏の準備が始まりました．



vitto


]]> http://match.seesaa.jp/ot_listing.pl?aid=445091&sid=vitorrecioni&tid=seesaa_hotspot&k=GACKT&hid=35 GACKTさん | 出る | CM | 誕生日 | 曲 | 声 | ほんとに | Birthday | ガンダム | 二宮さん ]]> 2009-06-30T13:55:52+09:00 ads by Seesaa http://vitorrecioni.seesaa.net/article/122469490.html 資産バランスを崩してしまえば，不動産投資は，そこまで．そういう意味では，資産バランスのキープと物件の鑑定力が最も重要です．借りられなくなれば，キズが癒えるまでじっとしているか，自己資金のみで投資するか．．．土地の路線価に面積掛けて，建物の構造から平米単価を出して，残存年数で建物価格を算出して．．．それメヤスにして，価格を評価する．利率を想定して，返済プランを立て，経費を除いてキャッシュフローを見立てる．．．．．．インカム狙う時の基本技術．私は，最近までインカム期待で投資するこ... 日記 vitto 2009-06-29T15:25:03+09:00 資産バランスを崩してしまえば，

不動産投資は，そこまで．


そういう意味では，資産バランスのキープと物
件の鑑定力が最も重要です．


借りられなくなれば，キズが癒えるまでじっと
しているか，

自己資金のみで投資するか．．．


土地の路線価に面積掛けて，建物の構造から
平米単価を出して，残存年数で建物価格を算
出して．．．

それメヤスにして，価格を評価する．

利率を想定して，返済プランを立て，経費を
除いてキャッシュフローを見立てる．

．．．．．


インカム狙う時の基本技術．


私は，最近までインカム期待で投資することが
稀でしたので，あまり使いませんでした．


しかし，これではカンタン過ぎます．
ちょっと怖いです．


さらに次のことを考えてみましょう．



１０年後，２０年後，天災などがないものと
して，そのエリアは，幾らぐらいになってい
るんでしょうか？


その根拠は？


賃貸を希望する方々の流入は見込めるんです
か？


人口減少はじわじわと効いてきます．


賃貸の限界集落みたいな場所に，投資しても
しょうがありません．


金融機関も同様の見方をしているはずです．


また次のことも考えてみましょう．


息せき切って買いまくってないですか？


融資を受け続け，買い続ければ，借入額が増
え続け，自己資金が枯渇します．


資産価値の急変動が起こった場合，金融機関
は追加担保を要求します．


あなたには現金はありません．


担保価値が余っていても二番抵当で納得する
かどうかは金融機関のご意向次第．


根抵当引かれていたら，問題外です．


．．．．


収益率の低い事業ですから，急に伸ばせば
どこかに無理が生じるのはしかたありませ
ん．


資産バランス


そんなに崩してどうするんですか？


ゆっくりコツコツやりましょうね．


．．．なんて．．


今日も辛口でしたかね？


vitto
]]> http://vitorrecioni.seesaa.net/article/122341524.html 横浜○区で，もう一棟，出物がありました．土地の路線価で，平成築の木造アパートが 2 棟．利回りは 20% ぐらい．両面接道リフォームは軽め．1DK x 16 戸土地は 100 坪強．駐車場が 1 台，無理すれば 3 台ぐらい取れそう．ただし傾斜地で擁壁があります．擁壁は RC.債権者が渋い．．．．どこまで押さえ込めるかはわかりません．築古組のトアルメンバーの方に見て来て頂きましたが，もう少し下値でないと．．．とのことでした．ほう．．．大分目利きになってきましたね．攻め落とすの... 日記 vitto 2009-06-27T13:39:29+09:00 横浜○区で，もう一棟，出物がありました．

土地の路線価で，平成築の木造アパートが
2 棟．

利回りは 20% ぐらい．

両面接道

リフォームは軽め．

1DK x 16 戸

土地は 100 坪強．

駐車場が 1 台，無理すれば 3 台ぐらい取れ
そう．

ただし傾斜地で擁壁があります．

擁壁は RC.


債権者が渋い．．．．

どこまで押さえ込めるかはわかりません．


築古組のトアルメンバーの方に見て来て頂き
ましたが，

もう少し下値でないと．．．とのことでした．


ほう．．．

大分目利きになってきましたね．



攻め落とすのか．．．

撤退か．．．


硬軟取り混ぜて，交渉してみようと思います．



vitto
]]> http://vitorrecioni.seesaa.net/article/122267819.html ぼちぼちと仕事が始まっている横浜のボロアパート横浜アパート横浜アパートフルリフォームアパートに宿泊一段落もうすぐ工事が始まります．山のようにやることがあるので，工務店を一夏拘束しました．共用通路・階段モルタル打ち直し共用通路手すり付け直し外壁塗装屋根塗装階段作り直しベランダ作り直しこれを２棟分内装８部屋空室の原状回復 + α内装は，アイデアを実現するために，いくつかチャレンジが入ります．工期は二ヶ月．売買価格にリフォーム費用加えると表面利回りは，２０％程度に低下します．仕上が... 日記 vitto 2009-06-26T09:34:42+09:00 ぼちぼちと仕事が始まっている横浜のボロア
パート


横浜アパート


横浜アパートフルリフォーム

アパートに宿泊


一段落



もうすぐ工事が始まります．

山のようにやることがあるので，工務店を一
夏拘束しました．


共用通路・階段モルタル打ち直し

共用通路手すり付け直し

外壁塗装

屋根塗装

階段作り直し

ベランダ作り直し

これを２棟分


内装８部屋

空室の原状回復 + α


内装は，アイデアを実現するために，いくつ
かチャレンジが入ります．


工期は二ヶ月．


売買価格にリフォーム費用加えると表面利回
りは，２０％程度に低下します．


仕上がりは夏の終わりですね．


夏は，こちらのアパートにいることが多いの
で，暇な人は遊びに来て下さい．


vitto
]]> http://vitorrecioni.seesaa.net/article/122139933.html ある日の店子さんから電話．「大家さ～ん，ちょっと書類にサインして欲しいんだけど．．」「なんの書類よ？」「区役所に出す書類．」「俺，関係あんの？」「大家さんがサインするところがある．」「そうか．．．へんな書類はやだよ．」「変じゃない．ちゃんとしたやつ．」「そうか．．．そんじゃ夜いくよ．」要領を得ないながらも，何か切実な感じの声だったので，仕事が終わってから出かけました．「どれどれ．．．書類みせな」到着して，その子に書類を出してもらい，しげしげと眺めました．「最近．．．仕事なくて... 日記 vitto 2009-06-24T17:16:41+09:00 ある日の店子さんから電話．


「大家さ～ん，ちょっと書類にサインして欲
しいんだけど．．」


「なんの書類よ？」


「区役所に出す書類．」


「俺，関係あんの？」


「大家さんがサインするところがある．」


「そうか．．．へんな書類はやだよ．」


「変じゃない．ちゃんとしたやつ．」


「そうか．．．そんじゃ夜いくよ．」


要領を得ないながらも，何か切実な感じの声
だったので，仕事が終わってから出かけまし
た．


「どれどれ．．．書類みせな」


到着して，その子に書類を出してもらい，


しげしげと眺めました．


「最近．．．仕事なくて．．．毎日ハローワ
ーク行ってんだけど．．．」


失業保険，区からの補助金の申請書類でした．


毎月の賃料，これまで賃料支払いの遅延がな
かったこと．．．


そういうことを大家さんから署名をもらうよ
うに．．．と．


建物外装が本職．


不況の波が，この子を直撃したようです．


「．．．．そうか．．．わかったよ．書類つ
くるよ．」


その場で，支払い遅延 0 の書類を造りました．


「はいよ．」


「すいません．大家さん．．．これ」


といって，彼はビールを一缶差し出しました．


お礼らしいのです．


「そんなもん，気を使うんじゃねぇ．それよ
り，仕事探し頑張れ」


不公平な世の中だけど，やる気を失わなけれ
ば道は開けるものです．


頑張れよ．若者．


vitto

]]> http://vitorrecioni.seesaa.net/article/122077549.html 都心に本部を持つ，中規模～大規模大学が，こぞって郊外にキャンパスを建設した時期がありました．大学移転華やかなりし頃の話です．最近では，都心大学の地方キャンパスが廃止され，元に回帰する傾向が見られるようになりました．いろいろな要素があるでしょうが，やはりブランドイメージの劣化が大きいようです．．．．という話の筋から，「あぁ，また地方過疎化の話か．．．」と深読みしたあなた．．その通りです．数年後に廃止移転が決まった場合，地元の大家さんの内，機敏な方々は前倒しで売却に入ります．する... 日記 vitto 2009-06-23T17:33:09+09:00 都心に本部を持つ，中規模～大規模大学が，
こぞって郊外にキャンパスを建設した時期
がありました．


大学移転華やかなりし頃の話です．


最近では，都心大学の地方キャンパスが廃
止され，元に回帰する傾向が見られるよう
になりました．


いろいろな要素があるでしょうが，やはり
ブランドイメージの劣化が大きいようです．


．．．という話の筋から，


「あぁ，また地方過疎化の話か．．．」


と深読みしたあなた．．


その通りです．


数年後に廃止移転が決まった場合，地元の大
家さんの内，機敏な方々は前倒しで売却に入
ります．


すると，郊外でも学生需要で手堅いと思われ
たロケーションに


ポツン


と売り物件が現れます．


ちょっとした異常ですから，それは単なるイレ
ギュラーかもしれません．


しかし，何かの前兆かもしれないのです．


だから，


「ん？　このエリアの物件は出ないんだが・・・？」


と疑ってみる．．


という懐の深さが欲しいところです．


以上の考え方は，都心の本部キャンパス回り
では関係ない．．．．


と思っていました．


しかし，どうやらそうでもなくなってきまし
たね．


かなりの注意が必要です．


この件は，築古組の夏の総会の折りにでもお
話ししましょう．


vitto
]]> http://vitorrecioni.seesaa.net/article/121991074.html 昨日，帰り着きました．土のにおいと草いきれ．鳥や虫．そんな中で四，五日働くと，筋肉疲労と引き換えに頭の中が清浄になっていきます．しかし，疲労の回復速度は，明確に遅くなっていました．夜，高速道路を飛ばし，首都高に入りました．高井戸と初台の間から，見える新宿の高層ビル群．．．ここが俺たちの戦場．そんな気分になり，また頑張る気分になりましたね．皆様，よろしく御願いします． 日記 vitto 2009-06-22T12:11:37+09:00
昨日，帰り着きました．


土のにおいと草いきれ．


鳥や虫．


そんな中で四，五日働くと，筋肉疲労と引き
換えに頭の中が清浄になっていきます．


しかし，疲労の回復速度は，明確に遅くなっ
ていました．


夜，高速道路を飛ばし，首都高に入りました．


高井戸と初台の間から，見える新宿の高層ビル群．．．


ここが俺たちの戦場．


そんな気分になり，また頑張る気分になりましたね．


皆様，よろしく御願いします．





]]> http://vitorrecioni.seesaa.net/article/121598153.html 皆様週末まで，岐阜の山奥で原始的な生活を送って参ります．宿には泊りますが．最前線を引退したので，こういう業務は少なくなりましたが，やはりたまにはやらないと．．．辛い仕事でも，明るくね～あぁ ホレホレ．ブログの更新はお休みしますがあまり順位が落ちていると帰ってきてがっかりしますから，適当に応援ボタン押して下さい．vitto 日記 vitto 2009-06-16T06:57:40+09:00 皆様

週末まで，岐阜の山奥で原始的な生活を送って参ります．

宿には泊りますが．

最前線を引退したので，こういう業務は少なくなりましたが，
やはりたまにはやらないと．．．

辛い仕事でも，明るくね～

あぁ　ホレホレ．

ブログの更新はお休みしますが

あまり順位が落ちていると帰ってきてがっかりしますから，

適当に応援ボタン押して下さい．


vitto

]]> http://vitorrecioni.seesaa.net/article/121464104.html 都心築古の経営は，リフォームの楽しみ．．．これは好き嫌いがあると思いますが，その他に含み資産の楽しみという点があります．よく知られたことですが，背景を整理してみましょう．日本の国土は，３７万７０００km２そこに１．２８億人の人々が住んでいます．粗雑に見て居住可能面積を３０％とすると，１km２あたり，１０００人ほど住んでいる勘定になります．一方，東京都心区部では６００平方 km 強に８７０万人以上の人が住んでいます．1km2 あたり，１３０００人強．道路や公共施設，店鋪など非居... 日記 vitto 2009-06-14T11:39:15+09:00 都心築古の経営は，リフォームの楽しみ．．．

これは好き嫌いがあると思いますが，その他
に

含み資産の楽しみ

という点があります．


よく知られたことですが，背景を整理してみ
ましょう．


日本の国土は，３７万７０００km２


そこに１．２８億人の人々が住んでいます．


粗雑に見て居住可能面積を３０％とすると，


１km２あたり，１０００人ほど住んでいる勘
定になります．


一方，東京都心区部では６００平方 km 強に
８７０万人以上の人が住んでいます．


1km2 あたり，１３０００人強．


道路や公共施設，店鋪など非居住面積が大き
いので，


居住に限ると，1km2 あたり ２００００人


を越えるの密度ではないでしょうか．


実に平均の２０倍．．．


地方と都心を繋ぐ公共交通手段ができる度に，
密集が加速されます．


首都移転と天災．


上記二つ以外で，都心人口が激減する要因は
考えにくいのです．


空間を高度利用する以外，生きる道はありま
せん．


空地がないため，インフラは極めて精密に整
備され，新築はスクラップ＆ビルドが中心に
なります．


古い木造は，次々と壊され，RC/SRC に立て
替えられます．


築古木造は RC 予備軍と考えてよいでしょう．


それでも，地方から見るとあり得ない家賃で
満室になります．


手を入れながら，借入返済を進めると (借り
ていればですが),


減価しない資産が自己資本に繰り込まれてい
きます．


合計額が同じでも，土地値が小さく，建物代
金が嵩む田舎と上物がどうでもよくなるぐら
い土地値の比重が高い都心．


この特徴のため，都心では賃貸収入と減価の
競合が小さいのです．


買うのは難しいですが，買うことができれば
含み資産が増大していくわけですね．


vitto
]]> http://vitorrecioni.seesaa.net/article/121346030.html 入魂の修繕プロジェクトが一段落しました．再び満室へ．ありがたいことです．今度は，横浜のボロアパート．この修繕はかなり規模が大きくなりそうなので，じっくり計画を練っています．ちょっとしたひらめきがあり，それを試してみます．えへへ「眺望ロフト桜の間」いろいろと打合せがあり，始めるころはきっと夏でしょうね．空室率５０％空き部屋がたくさんありますから，夏にはパーティーでもやりますか．vitto 日記 vitto 2009-06-12T12:00:31+09:00 入魂の修繕プロジェクトが一段落しました．


再び満室へ．


ありがたいことです．


今度は，横浜のボロアパート．


この修繕はかなり規模が大きくなりそうなので，


じっくり計画を練っています．


ちょっとしたひらめきがあり，


それを試してみます．


えへへ


「眺望ロフト桜の間」


いろいろと打合せがあり，


始めるころはきっと夏でしょうね．


空室率５０％


空き部屋がたくさんありますから，


夏にはパーティーでもやりますか．


vitto
]]> http://vitorrecioni.seesaa.net/article/121206771.html セルフリフォームに励んだ部屋とともに，一部屋直しました．↓天井を開ける【堅実不動産投資】http://vitorrecioni.seesaa.net/article/119311766.html?1244600091こんな感じで壁を壊し↓天井・壁破壊(クリック → 拡大)水の回った柱には，蟻道ができていました．やれやれ↓蟻道(クリック → 拡大)柱の根元も多少食われています．↓柱の根元(クリック → 拡大)しかし芯柱は，意外としっかりしていました．昨年夏に２Fの水漏れ修理をし... 日記 vitto 2009-06-10T12:19:43+09:00 セルフリフォームに励んだ部屋

とともに，一部屋直しました．


↓


天井を開ける【堅実不動産投資】
http://vitorrecioni.seesaa.net/article/119311766.html?1244600091


こんな感じで壁を壊し


↓


天井・壁破壊



(クリック → 拡大)



水の回った柱には，蟻道ができていました．


やれやれ


↓


蟻道



(クリック → 拡大)



柱の根元も多少食われています．


↓


柱の根元



(クリック → 拡大)



しかし芯柱は，意外としっかりしていました．


昨年夏に２Fの水漏れ修理をした後，乾いた結果，


シロアリ君達は，退散したものと思われます．


補修は入れ替えではなく，補強で対応しました．



補強工事



(クリック → 拡大)



一寸七分の補強柱で両側をはさみ，ボルトで
固定．


同時にぶら下がり天井を撤去して，天井高を
上げました．


断熱材を充填．


普通建築業者さんは，最も安い断熱材を使い
ます．


ワンクラス上のものを使うと，断熱性，防音
性が格段に上昇します．


ついでですから，業者さんにそのように指示
を出しました．


単価は５０円上がるだけです．


もう一つ


↓


束補強



(クリック → 拡大)



土台の木材の強度は，たしかめられませんでしたが，


接合している大引の木材に一つ束を付けてお
きました．


プラスチックの簡単なやつ．


根太も一本補強しておきました．


ボードを貼って，壁紙を貼って仕上がり．


木工だけですので，カンタンなものです．


vitto
]]>