都心木造築古の楽しみ【堅実不動産投資】

都心築古の経営は，リフォームの楽しみ．．．

これは好き嫌いがあると思いますが，その他
に

含み資産の楽しみ

という点があります．


よく知られたことですが，背景を整理してみ
ましょう．


日本の国土は，３７万７０００km２


そこに１．２８億人の人々が住んでいます．


粗雑に見て居住可能面積を３０％とすると，


１km２あたり，１０００人ほど住んでいる勘
定になります．


一方，東京都心区部では６００平方 km 強に
８７０万人以上の人が住んでいます．


1km2 あたり，１３０００人強．


道路や公共施設，店鋪など非居住面積が大き
いので，


居住に限ると，1km2 あたり ２００００人


を越えるの密度ではないでしょうか．


実に平均の２０倍．．．


地方と都心を繋ぐ公共交通手段ができる度に，
密集が加速されます．


首都移転と天災．


上記二つ以外で，都心人口が激減する要因は
考えにくいのです．


空間を高度利用する以外，生きる道はありま
せん．


空地がないため，インフラは極めて精密に整
備され，新築はスクラップ＆ビルドが中心に
なります．


古い木造は，次々と壊され，RC/SRC に立て
替えられます．


築古木造は RC 予備軍と考えてよいでしょう．


それでも，地方から見るとあり得ない家賃で
満室になります．


手を入れながら，借入返済を進めると (借り
ていればですが),


減価しない資産が自己資本に繰り込まれてい
きます．


合計額が同じでも，土地値が小さく，建物代
金が嵩む田舎と上物がどうでもよくなるぐら
い土地値の比重が高い都心．


この特徴のため，都心では賃貸収入と減価の
競合が小さいのです．


買うのは難しいですが，買うことができれば
含み資産が増大していくわけですね．


vitto

Comments

リフォームの楽しみの話は、
大家力が低い僕には
ついていけない所もありますが…
こっちの楽しみの話は、
本当に楽しいですね〜〜〜！！！
もっと色々と教えてください！！

Posted by プチ大家 at 2009年06月14日 15:08

都心の比較的安定した賃貸事情なども
含み資産みたいなものなんでしょうか？
きっと、
狩猟の後の飼育（リフォーム）のお楽しみも
含み資産かも知れませんね＾＾

Posted by ポチお at 2009年06月14日 19:34

Vitto様

やはり、その醍醐味を一度味わってしまうと、やめられないのでしょうね。
築古の上物を何年で回すのか（べきなのか）の戦略面をもっと勉強したいです。
やはり、木造を基本と考えるべきなのでしょうか？
RCの築古の楽しみ方も、いろいろ知りたいです。
って、我侭な子供みたいですね。
すいません…

Posted by 駐車場Ｋ at 2009年06月14日 21:06

プチ大家様

楽しいですね．またいつかお会いした折りにでもまたお話ししましょう．

Posted by vitto at 2009年06月15日 01:21

ポチお様

なるほど．そういう風にも考えられますね．いずれにしても減価と競争しなくてよいので精神的消耗度が少ないはずなのですが．．．ポチおさんは果たして．．．？

Posted by vitto at 2009年06月15日 01:24

駐車場 K 様

いえいえ．築古法は都心で取れる多様な戦略のうちの分かりやすい一方法に過ぎません．RC については，よりカンタンです．というより取れる戦略が限られてくると思います．

Posted by vitto at 2009年06月15日 01:26

地方の衰退は、寂しいところもありますが、
都市への人口移動は、ますます進みそうですね。
地方には仕事が無いので。

でも、やはり天災は怖いです。
心配したらキリが無いのですが。。。

Posted by autamn at 2009年06月15日 02:27

autamn 様

いろいろとご活躍のご様子．ご同慶の至りです．
頑張って下さい．

Posted by vitto at 2009年06月15日 02:55