vitto の街日記

このところ，不動産投資をなさる方と会う機
会が増えました．

と申しましても，私はあまり遠くに出かけら
れないので，皆さんにお出で頂くのです．

申し訳ない．．．

お会いすれば，いろいろなお話をします．

任意売却物件の情報提供をご希望の方は，必
ずお会いして，そのような物件の性質につい
てお話しすることにしています．

業販の任意売却物件には，劇的に安い物件が
あります．

「今まで俺は何をしてたんだぁ〜」

みたいなメールも何度か頂きました．

そりゃそうです．

しかし，それなりにリスクがありますし，独
特の売買技術とルールがあります．

==

「○○ぐらいで行ってみますか．．」

「行ってみますか．．．ってどういう意味で
すか？」

「このあたりの価格から交渉を始めるという
意味ですが．．．」

「価格は決まってないんですか？」

「ええ，交渉しながら固めていくんですよ．
初めの値付けは目安です．」

・・・・

「それから交渉途中にもいろいろな事情で価
格が揺れますし，買えなくなることもありま
す．．．」

・・・・

「種目によっては交渉人が途中で交代するこ
ともあります．」

・・・・

こういう話は，なかなか理解して頂けません．


特に，一般物件に指値をする程度の熟練度
の方は，相当混乱するようです．

そういうことが段々わかってきました．

それで，適当に手元に届いている物件資料を
持参し，実例を使って説明するようにしまし
た．

実例は強し．

ある程度はわかって頂けます．

任売の一般的な説明はそれからでないと，整
理して頭に入れてもらえません．

大事なことがもう一つあります．

基本的に，見ずしらずの人から紹介されたり，
紹介したりするのはあまりよいものではあり
ません．

達人達にも見ず知らずの人には紹介するな．
とも言われており．．．

会って名刺等を交換し，自己紹介して話をす
れば，お互いに安心できますしね．

話している途中で，

こういう案件は手にあまる

と思えば，素性のよい一般物件の選び方など，
温和な話にします．

ですから初心の方でもかまいません．

こういう地味な作業ではありますが，

週に 1 人か 2 人．ぼちぼちと続けていこう
と思います．

最近のウィークデイの夜の楽しみです．


vitto

札幌って

空が広くていいね．

好きな街の一つです．

内地の人間は，冬の厳しさを知らない．

とはよく言われますが．

===

今から 50 年後，東京は今の
台北と同じ気温になる．．．

と同僚が言っています．

気候変動の計算が専門のヤツです．

亜熱帯になっちゃうのか．．．

たくさん仮定をおいた話なので，
本当かどうかはわかりません．

でも，もし本当なら，東京の夏，昼間出歩け
なくなります．

今でも暑いし．年々暑くなっているような気
するし．

本当っぽい．

それで札幌はというと

東京ぐらいの気候になるそうです．


そうなると，雪はあまり降らないから内地の
人間でも暮らせます．


また，北海道には，ひろいひろい平野があり
ます．

石狩平野と十勝平野

合わせると関東平野の 70% もあります．

飯櫃を抱えてるようなもんですね．これは．

暖かくなると物ナリがよくなるし，
食料危機になっても強そう．

そう考えると魅力的ですねぇ．

札幌
旭川
帯広
女満別

飛行機で東京から飛べるところに，
拠点つくっとこ．


温暖化不動産投資

+

食料危機不動産投資


札幌は賃貸厳しいと伺っていますけどね．


土地買っておけば楽しそうです．


賃貸は家業ですからね．こういう長いスパン
の投資もありです．


vitto

相対取引のできる業者さんは，自らを鍛え上
げた腕の立つ方ばかりです．

交渉力

集中力

論理構成力

忍耐力

すべてが標準を越えています．

===

売り主と買い主の双方の言い分を摺り合わせ
るためのストレス.

これに耐える力も忍耐力です．

物元になって任意の案件をまとめあげる時，
二ヶ月も三ヶ月もかかることがあります．

その精神的負荷は，とても大きい．

これだけでも名人芸を感じるのですが，この
他に，もう少し気づきにくい忍耐があります．

それは，

絶妙に美味しい案件が，いつも目の前を流れ
ているのに買わない．

ことです．

自己保有せず，仲介，または転売するのはな
ぜか？

賃貸事業の利益率が極端に低いから．．．

これは確かに．．．

それにしても売買は利益の波が大きいですか
ら，安定収入が期待できる賃貸は，それなり
に魅力があるはずです．

ましてや彼らの腕なら都心で 15% 超なんて
いう物件もしばしばあるのですからね．

何人かのお年を召した達人達は，複合技を駆
使します．

しかし，一流の腕を持つ中堅どころは頑とし
て買いません．

物件見に行った帰りの電車でポツリと話した
ことがあります．


「そりゃ，この物件でアガリっていうんなら
やりますとも．」

・・・

「よだれが出そうな物件だってありますから
ね．そんなの買ってね．賃貸も回るし金融機
関も受けがよくなるしね．悪いことないです
よ．」

・・・

「でもねぇ．アタシャ，売買の腕と信用で食
ってるんです．」

．．．

「あの人，自分は良いのをとっちゃってね．
『出がらし』しか紹介しないって言われたら
ね．おしまいですから．」

・・・

おのれの職能のみに生きるというのは気力の
いることです．

私も勤め人ながら，個人技で生きていますか
らよくわかります．

職業人生の後半に複合技が駆使できるように
なるのも，このケジメを維持しているからな
んでしょうね．


vitto

今年の夏は暑いですな．

夏バテしないように，体調に気をつけて
過ごしたいと思います．

本業も大家業も体が資本．

本業では何回かの海外出張．

大家業では今年の夏リフォーム 3 本．

8 月末は真っ黒ですね．


気分だけでも涼しさを．．

と思い，昨年撮影した涼しげな写真を

一枚載せます．




(クリック→拡大)


皆様も体調に気をつけてお過ごし下さい．



vitto

土曜日，日曜日

アパートに行って，草刈り (母親担当)，洗濯
室組み立て (vitto 担当) を進めてきました．

母親は，鎌持参でした．

庭いじりが大好きなので，マイ・鎌を持って
いるのです．

研ぎ上げられて刃先が光っていました．

3 時間ですべて刈り終わり，土曜日は午前中
で終了．

暑くなる前に終わりたかったのでしょう．

後楽園のラクーアにお連れして，駅まで見送
りました．

==

洗濯室の製作は遅々としていますが，次第に
形ができてきました．

↓↓↓

洗濯室を造ってみよう

洗濯室 DIY 板取り

洗濯室を造ってみよう (2)

洗濯室棟上げ


5 月に引いた図面．

↓↓↓



(クリック→拡大)


棚を取り付け．．．



(クリック→拡大)


扉に蝶番を取り付けました．



(クリック→拡大)


蝶番の位置は鉛筆で位置を記し，蝶番中心に
あたる木部は，ノミで彫り込みました．

蝶番の適当なサイズや数は，知りませんので
いいかげんです．

51 mm のものを 4 つ取り付けました．



(クリック→拡大)


扉がきちんと開閉することを確かめた後，ド
アに取っ手を取り付けました．



(クリック→拡大)


ドアを閉めると，こんな感じ．．



(クリック→拡大)


ドアは少し浮かせてあります．

造っていたら，店子さん廊下をソウジしに出
てきました．

「大家さん，暑いでしょ．．．これ．．」

冷えた缶コーヒーを出してくれました．

ありがとうね．

来週は，塗装の前の下地仕上げ．

がんばりまっせ．


vitto

「vitto さん？　決済終わったよ．いや〜よ
うやっと落ち着いた．」

達人からの電話．

この間，駐車場に夢中だったので，その案件
かな．．

土地の買い取りかな．．．

達人の電話はいつも明るい話なんですが，言
葉が足らないのがタマにキズです．

足りない言葉は自分で想像して埋めます．


「駐車場，落せたんですか？」


「あぁ，法人がごっそり抜けたから．．誰か
知ってる人いたら紹介して」


「声かけてみますよ．」


金融機関からの任意売却物件ですが，買値が
凄まじいので，駐車場でも 10% で回ります．

一坪 300 万円以上のエリアですからね．

まったくたいしたものです．


「もうそろそろ，上がりなんじゃないですか？」


そんな風に聞いてみました．


彼は，もう働かなくても生きていけるレベル
の安定収入があります．

悠々自適しても物件が十分かせいでくれる．

不動産投資家なら，最終ゴールになる
地点に達しています．


「いやいや．これから，これから．あはは．」

・・・

「仕事，楽しいからね．」

・・・

「仕事楽しくなくなったら生きてても，もう
死んでるようなもんだ」


極端だとは思いますがね．人生の姿勢は，イ
カしてます．

見習いたいと思ってますよ．

師匠．


vitto

昨日夜に，母親が参りました．

前々から

アパートの草刈りをしてやる．．．

と，希望しておりまして，本日，実現の運びと
なりました．

母は 76 歳

今日を待ち構えていた気配がありました．
元気でありがたいと思います．


そうは言っても年ですから．．．．

朝の涼しいうちから，昼頃までで切り上げて帰
りにラクーアに連れて行って．．．

少し孝行して参ります．

行って参ります．

vitto

この案件

↓↓↓

都心売買戦


経過は省略して結果だけ書こうと思いました
が，思いの他リクエストが多いのでもう一度
だけ経過を書きます．

==

金融機関との折衝を担当した若手業者さんか
ら連絡．

債務者の債務解消．．．

滞っていた分が返済された模様．

売り掛け金の回収に成功したとのこと．

達人と相談の結果，もう一度謄本を挙げる
ことにしました．

それで，若手業者さんに謄本を挙げるように
依頼しました．

．．．謄本は閉鎖されていました．


別融資を受けたか．．．

担保余力がない情況で同格の金融機関が融資
を付けるはずはありません．

格下金融機関の高利の融資で，低利の債務の
返済をしていたら，危ないです．

仮登記されたか．．．

別の業者さんが，なんらかの理由で仮登記か
けていたら私は手を引こうと考えていました．

この段階では，融資を受けた可能性が濃厚で
あると考えていました．

しかし謄本が再び開けば，事情は見えます．

===

そんな話があってから2, 3 日経過した昨日，
再び謄本が開きました．

担当のイケメン若手業者さんが早速送ってく
れました．

意外でした．

差し押さえ．．．

個人名義と自治体の二本．

融資を受けて金融機関へ返済
したわけでもない．

別業者さんの介入でもない．

もう一本返済不能になった借入があったので
す．

読み足りませんでした．

しかし，個人名義の差し押さえ．

街金でないといいけど．．

しかし，もしそうなら早くしないと．．．

クラッシュ寸前です．

いずれにしても，これで方向は決まりました．


vitto

注：この話は，ここでおしまいにします．

ちょっと前に築古の小さいアパートを路線価
程度で購入しました．

三棟目の話

↓↓↓

古〜いアパートの仕入れ

融資内定

今年 3 棟目金消契約

3 棟目決済終了


店子さんの退居も終わりました．

この案件は，購入時にいくつかシナリオがあ
りました

1. しばらく持久後，隣地買い取り → 新築

これが本命でしたが，担当の業者さんによる
と，買い取りは難しいらしいです．

もともと，15 坪弱しかありませんので，隣
地が買い取れないとすると，将来の自由度は
かなり小さくなります．

バックアップシナリオとして，

2. フルリフォーム留学生賃貸

3. 売却

がありました．

シナリオはこの二つに絞られました．

一棟フルリフォームで粘るか．．．

売却か．．．

売却シナリオも折り込み済みです．

同時に，一棟フルリフォーム案とそれを使っ
た賃貸案も原案はあります．

どちらを選ぶか．．．迷いますね．

合理的に考えると売却．

しかし，建物のつくりに惚れて買った面もあ
り，心情的にはフルリフォームに心が残りま
す．

本来投資には，思い入れは無用です．．．

わかってますとも．

でもやっちゃうかもしれません．アハハ．


アホ vitto

今日はちょっと変わった話を．．．

===

生き物の世界の構造は食物連鎖とよばれる階
層があります．

各層では，それより一つ上の層をある種の環
境とみなし，その環境下での競合が常に起こ
っています．

ポイントは

競合の大部分は，積極的な闘争ではない．．．

ということでしょうか．

競合は，常に他の個体群に

負けまい (食われまい)

として起こります．

競合の激しさは層内での個体の密度と個体間
の相互作用密度に依存します．

情報交換密度．．．でもいいです．

それぞれの条件下で競合に勝ち残ったものは，
栄え，敗れたものは滅びるか弱まります．

そうして勝ち残ったモデルを持つ群は，階層
を一つ昇ります．

一つ上の階層でも同様のことが繰り返されま
す．

かくして，安定なピラミッド型の階層構造が
維持されます．

勝ち残ったものが持つ仕組みが広がるにつれ
勝ち組モデルを採用した個体群が大増殖しま
す．

アンモナイトとか，恐竜とか，人間のように．

勝ち組が勝ち残った理由は普遍化し，層内が
均質化するとともに，次第にアドバンテージ
が失われていきます．

次第に群全体が貧しくなります．

===

最上位の層は，「その時」の地球の環境に最
適化し切った優秀な生き物達です．

しかし，最適化した強者は，環境が急変動し
た場合，耐えられません．

F1 の車が，未舗装の道路を走れないのと同
じです．

急変動に対応できず，著しく衰退するか，ひ
どい場合は絶滅します．

勝ち上がってきたその理由によって滅びる訳
ですね．


そして下の階層から優勢な一群が最上位の層
を占める．．．

カンブリア大爆発

と呼ばれる生き物の大増殖が起こった 約 6
億年前から，地球上の生き物達は，食うため
の安定な構造として，階層ピラミッドモデル
を作り上げました．

現在の地球のエネルギーの流れにとって最も
安定な構造なんだろうと思います．


人間の社会構造やその変動は，このモデルの
手のうちにあります．

もうちょっと小さい規模で考えると賃貸業も
同様です．


===

ステージ I

賃貸家屋の絶対量が少ないうちは，大家，業
者は富み栄え増殖する．

ステージ II

人口増殖より物件密度が高くなり初めると，
競合が始まる．

↓

収益を維持するために賃貸家屋に独自性を
加える．または価格を下げる．

↓

その独自性が有効だった場合，そのモデルを
持った賃貸が増殖，普遍化し，アドバンテー
ジを失う．


ステージ III

さらなる競合によって新たな独自性が加えら
れたモデルの登場が繰り返される．

モデルは次第に高価になり，効果が低下して
いく．


ステージ IV

収益限界線を割り込み，衰退に入る．

===

賃貸は，人の世の最上位をなす構造ではあり
ません．不動産は，資産の一形態に過ぎない
からです．

モデルから予想されるシナリオを回避するに
は結局，

変動に耐えられる柔らかい構造を造る

ということになりましょう．


vitto