vitto の街日記

横浜のボロアパートのフルリフォーム．


本日，昼過ぎから現場打合せを行ないます．


相談の上，出来上がった見積もり．


現地で業者さんと最終打合せ．


業者さんと私．お互いに


「こんなはずじゃなかった．．．」


とならないように．


また，納期はキチンと切り，納期に収まらな
い場合の罰則も決めておきます．


その後，業者さんも立ち会いで駐車場契約予
定．


２ヶ月で７万円．


以上で，リフォーム実施の準備が整う予定で
す．


今日，打合せでもめなければ，今週から開始．


始まれば，適当に写真付き実況します．


vitto

借地で不動産投資.


よくよく，借地事情を把握していないと，怪
我をすることがあります．


今日は，そんなお話です．


===


あるとき，借地権つきのソシアルビルが売り
に出されました．


借地の上のビルの所有者は，前所有者の破産
に伴う競売でそのビルを手に入れたそうです．


競売は，地元の人間関係までは見えませんか
ら，きっと安く買えてホクホクしていたので
しょう．


ところが，地主さん (底地権者) はできれば
その土地を返して欲しかった．


この件で前所有者とは長いこと確執があった
ようです．


このため，競売になると知るや，地主さんも
札を入れました．


しかし，落したのは，地元になんの縁もない
遠隔地の法人でした．


わずかな金額差だったようです．


地主さんのストレスは非常に大きいのですが，
旧法のためイカンともし難かった．


地主さんは，弁護士会の大御所と地元で長い
付き合いがあり，この件で裏からお力を仰い
だようです．


やがて借地権者 (現ビル所有者) も，地主か
らの種々のクレームに対応しきれず，合法的
に処理するにも，大御所の先生が無理を立て
て阻み続けた結果，力つきてしまいました．


所有者は，借地権付きビルとして売りに出し
たのです．


やがて，購入希望者が現れました．


借地物件の契約には，地主さんの承諾が必要．


しかし，承諾を下ろさない．


逃げ出したい一心の所有者は，値下げを繰り
返します．


購入希望者は次第に増えて来ます．


これらをことごとく大御所の先生が阻止しま
した．


利回りは，ついに 200 % を超えました．


===

地主が承諾を下ろさなくても，裁判所の執行
命令がとれますから，買うことはできます．


しかし


地主さん，地主さんを後援する地元の大御所
弁護士の先生．


遠隔地の地元となんの繋がりもない一介の大
家さんが，これらの方々と太刀打ちしても，
現実的に勝ち目はないでしょう．


残念なことに，弁護士の先生の中にはこうい
う方々もいらっしゃるのです．


後難を恐れ，買い手は現れませんでした．


こうして，現所有者は，テナントが自然退居
するまで持たされて，アスベストだらけの古
い鉄骨を高額の解体費を支払って解体し，更
地にして返却せざるを得ませんでした．

===

運良く上手に運営している間は，良いのです
が，底地権者，借地権者の状況などいつどう
変わるか判りません．


たとえ，地主さんとよい関係が続いていても，
相続があれば相続人と，借地人の関係は新た
に築き上げないといけません．


あれやこれや．．．


借地は火種のもと．


底地は買い取った方がよろしいようで．．．．


vitto

不動産売買や仲介は，狩猟に似て，成果が安
定しません．


売り物件が渋い今，なかなか業績が上がらな
いで大変だと思います．


その中でも，毎日嬉しそうに暮らしている一
群の人達がいます．


この方々は，


コミニュケーション力が高く，明るい．

その結果，非常に幅広い人脈がある．

顧客との約束は律儀に守る．

頭はそこそこよい．


などの属性を持っています．


仕事が大好きです．


基本的なことで，取り立てて新しいことでは
ありませんが，


まかせて安心


というのは，一種のブランドでしょう．


売り主，買い主ともに集まり，一種の物流中
心のような状態になります．


リピータも多い．

管財人
金融機関
宗教法人
地場の業者さん

そして買い手．


天才がもしいるとすれば，生まれ持ったもの
よりも，


努力する才能がある．


という意味なのではないでしょうか．


もともと不動産業は，腕一本の商売ですから，
会社の中にいても個人事業主みたいな部分が
あります．


私は，これは．．．と思う方を見つけたら，
大事にします．


長くおつき合いしたいのでね．


vitto

不動産の投資技法は，様々あれども，


私には性分として非常に抵抗のある方法があ
ります．


それは，巨額の融資を引いて，物件を買い続
ける方法です．


威勢がいいので，無責任に見ている分には面
白いです．


どうせ自分には関係がないから，面白い方が
いい．．．


というのが，正しい観客のあり方だとすれば，


私の書くことは，場を白けさせる要らざる戯
れ言なのかもしれません．


===


不動産投資で最も大事なのは，資産バランス
です．


原則として，単一の資産を元手に負債を増大
させると，変動に耐久力がなくなります．


資産構造が脆弱になる．


というのは分かりやすい結論だと思います．


耐久力を維持するにはバランスを取りながら
資産を増強させていくしかないのです．


また，取引に当たっては，不動産は，一品モ
ノである特性上，場面場面，また時勢に合わ
せて異なる処置を取るのが普通です．


これを汎用的に説明するのは難しい．ともす
れば矛盾します．


しかし，体系だった説明ががないと，読んだ
人，聞いた人は混乱して理解が進みません．


不動産投資には主要な力点に基づいた合理的
な技法があると思い，私は東京築古組という
組織を主催しました．


しかし．．．．．難しいです．


このフラストレーションを共有して下さる人
はいないかもしれませんが，


取りあえず，多少なりとも晴れ晴れとした気
分になりたい．


そういうわけで，vitto 式の技法をまとめて
みようと思います．


vitto

横浜のボロアパートは，修繕に見える業者さ
ん用に駐車場を確保することにしました．


２５０００円／月．．．．．！


最近では，東京都心でも立駐なら，


３００００円の時代．


それに比べると，かなり割高に感じます．


家賃相場もそこそこだし，その割りには土地
は安いし．


いいところだなぁ〜．横浜．


賃貸する人には．．．ですね．


ただ，山坂が多いし，山の上の方は，厳しい
ようです．


業者さんと近隣へのご挨拶．駐車場の契約．


今いる店子さんの部屋の内装の検査．


これから２ヶ月．


忙しい夏の準備が始まりました．



vitto

資産バランスを崩してしまえば，

不動産投資は，そこまで．


そういう意味では，資産バランスのキープと物
件の鑑定力が最も重要です．


借りられなくなれば，キズが癒えるまでじっと
しているか，

自己資金のみで投資するか．．．


土地の路線価に面積掛けて，建物の構造から
平米単価を出して，残存年数で建物価格を算
出して．．．

それメヤスにして，価格を評価する．

利率を想定して，返済プランを立て，経費を
除いてキャッシュフローを見立てる．

．．．．．


インカム狙う時の基本技術．


私は，最近までインカム期待で投資することが
稀でしたので，あまり使いませんでした．


しかし，これではカンタン過ぎます．
ちょっと怖いです．


さらに次のことを考えてみましょう．



１０年後，２０年後，天災などがないものと
して，そのエリアは，幾らぐらいになってい
るんでしょうか？


その根拠は？


賃貸を希望する方々の流入は見込めるんです
か？


人口減少はじわじわと効いてきます．


賃貸の限界集落みたいな場所に，投資しても
しょうがありません．


金融機関も同様の見方をしているはずです．


また次のことも考えてみましょう．


息せき切って買いまくってないですか？


融資を受け続け，買い続ければ，借入額が増
え続け，自己資金が枯渇します．


資産価値の急変動が起こった場合，金融機関
は追加担保を要求します．


あなたには現金はありません．


担保価値が余っていても二番抵当で納得する
かどうかは金融機関のご意向次第．


根抵当引かれていたら，問題外です．


．．．．


収益率の低い事業ですから，急に伸ばせば
どこかに無理が生じるのはしかたありませ
ん．


資産バランス


そんなに崩してどうするんですか？


ゆっくりコツコツやりましょうね．


．．．なんて．．


今日も辛口でしたかね？


vitto

横浜○区で，もう一棟，出物がありました．

土地の路線価で，平成築の木造アパートが
2 棟．

利回りは 20% ぐらい．

両面接道

リフォームは軽め．

1DK x 16 戸

土地は 100 坪強．

駐車場が 1 台，無理すれば 3 台ぐらい取れ
そう．

ただし傾斜地で擁壁があります．

擁壁は RC.


債権者が渋い．．．．

どこまで押さえ込めるかはわかりません．


築古組のトアルメンバーの方に見て来て頂き
ましたが，

もう少し下値でないと．．．とのことでした．


ほう．．．

大分目利きになってきましたね．



攻め落とすのか．．．

撤退か．．．


硬軟取り混ぜて，交渉してみようと思います．



vitto

ぼちぼちと仕事が始まっている横浜のボロア
パート


横浜アパート


横浜アパートフルリフォーム

アパートに宿泊


一段落



もうすぐ工事が始まります．

山のようにやることがあるので，工務店を一
夏拘束しました．


共用通路・階段モルタル打ち直し

共用通路手すり付け直し

外壁塗装

屋根塗装

階段作り直し

ベランダ作り直し

これを２棟分


内装８部屋

空室の原状回復 + α


内装は，アイデアを実現するために，いくつ
かチャレンジが入ります．


工期は二ヶ月．


売買価格にリフォーム費用加えると表面利回
りは，２０％程度に低下します．


仕上がりは夏の終わりですね．


夏は，こちらのアパートにいることが多いの
で，暇な人は遊びに来て下さい．


vitto

ある日の店子さんから電話．


「大家さ〜ん，ちょっと書類にサインして欲
しいんだけど．．」


「なんの書類よ？」


「区役所に出す書類．」


「俺，関係あんの？」


「大家さんがサインするところがある．」


「そうか．．．へんな書類はやだよ．」


「変じゃない．ちゃんとしたやつ．」


「そうか．．．そんじゃ夜いくよ．」


要領を得ないながらも，何か切実な感じの声
だったので，仕事が終わってから出かけまし
た．


「どれどれ．．．書類みせな」


到着して，その子に書類を出してもらい，


しげしげと眺めました．


「最近．．．仕事なくて．．．毎日ハローワ
ーク行ってんだけど．．．」


失業保険，区からの補助金の申請書類でした．


毎月の賃料，これまで賃料支払いの遅延がな
かったこと．．．


そういうことを大家さんから署名をもらうよ
うに．．．と．


建物外装が本職．


不況の波が，この子を直撃したようです．


「．．．．そうか．．．わかったよ．書類つ
くるよ．」


その場で，支払い遅延 0 の書類を造りました．


「はいよ．」


「すいません．大家さん．．．これ」


といって，彼はビールを一缶差し出しました．


お礼らしいのです．


「そんなもん，気を使うんじゃねぇ．それよ
り，仕事探し頑張れ」


不公平な世の中だけど，やる気を失わなけれ
ば道は開けるものです．


頑張れよ．若者．


vitto

都心に本部を持つ，中規模〜大規模大学が，
こぞって郊外にキャンパスを建設した時期
がありました．


大学移転華やかなりし頃の話です．


最近では，都心大学の地方キャンパスが廃
止され，元に回帰する傾向が見られるよう
になりました．


いろいろな要素があるでしょうが，やはり
ブランドイメージの劣化が大きいようです．


．．．という話の筋から，


「あぁ，また地方過疎化の話か．．．」


と深読みしたあなた．．


その通りです．


数年後に廃止移転が決まった場合，地元の大
家さんの内，機敏な方々は前倒しで売却に入
ります．


すると，郊外でも学生需要で手堅いと思われ
たロケーションに


ポツン


と売り物件が現れます．


ちょっとした異常ですから，それは単なるイレ
ギュラーかもしれません．


しかし，何かの前兆かもしれないのです．


だから，


「ん？　このエリアの物件は出ないんだが・・・？」


と疑ってみる．．


という懐の深さが欲しいところです．


以上の考え方は，都心の本部キャンパス回り
では関係ない．．．．


と思っていました．


しかし，どうやらそうでもなくなってきまし
たね．


かなりの注意が必要です．


この件は，築古組の夏の総会の折りにでもお
話ししましょう．


vitto